LMNP : comment investir et défiscaliser ?
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QU’EST-CE QUE LA LMNP
(LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE) ?
La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé. Le statut LMNP permet, entre autres, d’amortir le bien immobilier et de déduire certaines charges des loyers perçus, sous réserve de respecter certaines conditions.
Devenir propriétaire d’un bien meublé
La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs avec une imposition très intéressante permettant de déduire une partie ou la totalité des charges selon le régime choisi.
Location de logement meublé
La LMNP, location meublée non professionnelle, concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. Au-delà de ces deux conditions, l’investisseur devient un loueur en meublé professionnel (LMP).
Un complément de retraite net d’impôt sur 20-25 ans
La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le moyen et le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.
Optimisation fiscale importante
Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.
à savoir
On note d’ailleurs ces dernières années, une augmentation de 20 % des demandes. Autre fait à relever, la typologie de l’investisseur est de plus en plus jeune et surtout ils sont de plus en plus nombreux : 45% des investisseurs en LMNP ont autour de 30 ans. La plupart d’entre eux préfèrent l’investissement locatif pour les étudiants en ciblant les grandes villes universitaires.
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LMNP : QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX ?
LES QUATRE RAISONS D’ACHETER EN LMNP
L’un des premiers avantages de l’investissement en LMNP réside dans le fait de pouvoir profiter d’une fiscalité avantageuse comme l’amortissement déductible. Pourtant investir en LMNP vous offre plusieurs possibilités que vous ne retrouverez pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir :
N°1
Amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, C’est à dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage. attention, il est important de se faire Accompagner Par un comptable.
N°2
Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt.
N°3
Pour un investissement réalisé avant 2023 avec la loi Censi-Bouvard, la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur votre investissement si vous investissiez dans une résidence neuve de services telle que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisées, d’affaires…
N°4
Profiter d’un marché porteur de la revente des logements en LMNP, avec des reventes intervenant en moyenne au bout de 9 ans.
En savoir plus sur la revente en LMNP
LES AUTRES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT VIA LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE
Un statut fiscal administrativement simple et ouvert au plus grand nombre
Une gestion simplifiée
Des revenus assurés tous les mois sur une longue période (bail commercial de 9 ans)
Profitez des avantages selon la situation d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien
QUELLES SONT LES CONDITIONS DU LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL) ?
Pour profiter pleinement des avantages procurées par le statut LMNP, il est important de respecter quelques conditions :
- Acheter un logement meublé ou le meubler
- Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
- Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
- Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).
à savoir
De manière générale, l’objectif recherché par les loueurs en meublé professionnel est souvent le même : bénéficier, grâce au statut LMNP, de revenus défiscalisés.
Découvrez comment faire pour profiter de la fiscalité avec la LMNP.
LMNP : LES DIFFÉRENTS RÉGIMES FISCAUX (MICRO-BIC ET RÉGIME RÉEL)
Lorsque vous louez en LMNP, vous avez la possibilité de choisir plusieurs options fiscales selon votre situation. En effet, les revenus générés par les loyers de vos locations meublées peuvent être déclarés sous deux régimes au choix : le régime micro-BIC ou réel.
En effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (comme une chambre d’hôte, locations saisonnières et gîtes) et que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Depuis 2024, les plafonds d’imposition et les abattements changent pour les locations touristiques ; ils sont revus à la baisse pour le régime micro-BIC.
- Se renseigner sur la LMNP et le régime micro-BIC.
à savoir
Dans le cadre de votre location en meublé non professionnel, si vous déclarez plus de 72 600€ de revenus par an, alors vous devrez obligatoirement passer par le régime de bénéfice réel. Attention il s’agit là d’une décision irrévocable.
- En savoir plus sur la LMNP et le régime réel
dossiers
Retrouvez plus d’actualités sur le régime fiscal LMNP dans notre rubrique dossiers.
INVESTIR DANS DES RÉSIDENCES DE “SERVICES” POUR RÉCUPÉRER la TVA
Il s’agit là d’un des avantages de louer en résidence de services : il est possible, pour l’investisseur en LMNP, de récupérer la TVA inclue dans le prix d’achat du bien.
- En savoir plus pour récupérer la TVA en LMNP
Pour que la TVA puisse être récupérée, il est nécessaire que l’investissement se fasse au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf. Autre avantage à ne pas négliger, en investissant dans ces résidences, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant total dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions… Il est important de noter que la loi Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022, et ses avantages ne concernent plus que les biens acquis grâce à ce dispositif avant cette date.
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Demandez le guide complet sur la location meublée non-professionnelle afin de comprendre toutes les conditions et de prendre connaissance de tous les avantages du statut LMNP.
LMNP : QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?
Pour louer en LMNP on distingue deux catégories d’investissement : la location sous conditions et la location en résidence de services.
De manière générale, investir en LMNP se fait majoritairement au sein de résidences dites de services. Il en existe 4 à ce jour : les résidences étudiantes, les résidences séniors, les EHPADs et les résidences d’affaires. L’investissement en résidence de tourisme était possible jusqu’au 31 décembre 2016, à condition que la résidence de tourisme soit classée.
Le loueur meublé non professionnel peut utiliser sa location comme résidence principale du locataire, à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville) ou présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).
à savoir
Si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant ou un professionnel de passage, vous pouvez également prétendre au statut LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2022 n’a pas dépassé 199 €/m² par an en Ile-de-France et 147 €/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.
L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.
Retrouvez davantage d’informations pour louer un appartement meublé dans notre rubrique conseils.
Résidence étudiante
Ce type de résidence a pour but de loger des étudiants. Ce sont des biens qui sont localisés proches des écoles et université.
La France connait une pénurie de logements pour héberger les étudiants. Investir dans une résidence étudiante peut s’avérer être un bon investissement car ces logements sont très convoités.
Résidence de tourisme
Les résidences de tourisme se caractérisent par leur géolocalisation dans des zones touristiques : à la montagne, proche des stations de ski et en bord de mer, dans les stations balnéaires (LMNP mer).
Investir dans une résidence de tourisme peut être un investissement intéressant avec une rentabilité très élevée durant les saisons à forte affluence touristique.
Attention, l’investissement en résidence de tourisme n’est plus accessible depuis le 31 décembre 2016
Résidence EHPAD
Les résidences EHPAD accueillent des personnes âgées ou dépendantes qui ont des besoins en soins médicaux.
Résidence d’affaire
Les résidences d’affaires s’adressent aux personnes en déplacement professionnel. En général, ce sont des appartements qui sont proposées en tant qu’alternative aux hôtel.
Résidence sénior
Les résidences sénior s’adressent aux personnes âgées ne nécessitant pas de soutien médical. Investir en LMNP EHPAD ou sénior peut se révéler être un bon investissement sur le long terme. L’INSEE projette que plus d’un habitant sur quatre aura 65 ans ou plus d’ici 2040. En ce sens, on constate une demande croissante pour ce type de résidence due au vieillissement de la population française.
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Exemples de biens disponibles :
Mais si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant ou un professionnel de passage, vous pouvez également prétendre au statut LMNP pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2023 n’a pas dépassé 199 €/m² par an en Ile-de-France et 147 €/m² pour les autres régions.
Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.
L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.
- Retrouvez davantage d’informations pour louer un appartement meublé dans notre rubrique conseils.
LOCATION MEUBLÉE OU VIDE, QUELLES DIFFÉRENCES ?
Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, elle fait partie des premières questions que l’on vient à se poser : allons-nous proposer une location meublée ou vide ?
Ce n’est pas une question anodine dans le sens où les règles et les conditions diffèrent selon le choix que vous allez faire.
En effet, vous allez vous trouver confronté à des différences sur les points suivants :
| Logement loué meublé | Logement loué vide | |
|---|---|---|
| Durée du bail | minimum 1 an (9 mois pour une location étudiante) | minimum 3 ans |
| Préavis du locataire | minimum 1 mois | minimum 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis du propriétaire-bailleur | minimum 3 mois | minimum 6 mois avant la fin du bail |
| Dépôt de garantie demandé | maximum 2 mois de loyer hors charges | maximum 1 mois de loyer hors charges |
| Impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à déclarer | revenus locatifs | revenus fonciers |
à savoir
Si vous faites le choix de louer en meublé, sachez que la liste des fournitures d’ameublement ne sera pas la même selon la date à laquelle le bail a été signé (avant août 2015 ou à partir de septembre 2015).
La liste des meubles obligatoires
pour un bail signé
Avant le 1er septembre 2015
- Meubles
- Literie
- Gazinière ou plaques chauffantes
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisines
La liste des meubles obligatoires
pour un bail signé
à partir du 1er septembre 2015
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)