Un des investissements possibles et à privilégier en LMNP et en résidence de services est l’acquisition d’un bien en résidence d’affaires. Découvrons les avantages et les risques afin de vous aider à préciser votre investissement LMNP en résidence d’affaires.

Qu’est-ce qu’une résidence d’affaires ?

Une résidence d’affaires est un ensemble de biens immobiliers. Elle est composée de multiples logements, principalement des studios ou des T2, ainsi que d’infrastructures et services destinés à l’accueil d’une clientèle professionnelle.

Présentation des résidences d’affaires

Plus précisément, les logements d’une résidence d’affaires sont entièrement équipés (cuisine, salle de bain, mobilier), de sorte que les occupants puissent y séjourner de manière autonome, sur des durées variables (de quelques jours à plusieurs semaines, voire mois). Les services y sont multiples et variés : Wifi, salle de restauration, espace de travail, salles de réunion ou séminaire, etc.

Les résidences d’affaires sont généralement localisées aux endroits stratégiques : centre-ville, à proximité des gares ou des centres d’affaires. Les logements ne sont occupés que pour deux nuits en moyenne et par des travailleurs ayant des obligations professionnelles. Dans le cadre d’un investissement locatif (LMNP par exemple), le propriétaire signe un bail commercial avec un gestionnaire professionnel (exploitant) qui s’occupe de la gestion opérationnelle (location, entretien, services…).

Les conditions d’éligibilité

Dans la lignée des autres catégories de résidences de services, les résidences d’affaires doivent remplir a minima trois des quatre conditions ci-dessous pour être classées en tant que résidence de services :

• Accueil de la clientèle
• Ménage des parties communes
• Fourniture de linge
• Petit-déjeuner

Pourquoi investir en LMNP dans un logement d’une résidence d’affaires ?

le LMNP en résidence d’affaires est souvent privilégié pour sa stabilité locative, sa fiscalité avantageuse et la simplicité de gestion. Toutefois, le choix de l’exploitant et de l’emplacement reste capital pour sécuriser ce type d’investissement..

Le marché des résidences d’affaires en développement

Les résidences d’affaires ont participé à la modification des modes d’hébergement. Ces résidences ont su s’adapter aux besoins de leur clientèle professionnelle. Les logements répondent au confort attendu et ont un rapport qualité-prix attractif. Les prestations annexes (wifi, salle de séminaires, etc.) sont un point important pour leur clientèle.

En France, ce marché est en développement dans des villes de plus en plus prisées par les entreprises pour différentes manifestations et événements : Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, etc.

Investissement clef en main

Investir au sein d’une résidence d’affaires nécessite de confier la gestion de votre bien à l’exploitant de la résidence. Cela vous allège de multiples tâches : trouver des locataires, récupérer les loyers, l’accueil, la gestion des potentiels travaux, etc.

Une revente intéressante

Les résidences de services sont un investissement à long-terme, vous permettant de prétendre à deux opportunités : le statut LMNP et la récupération de la TVA. Toutefois, vous ne pourrez pas utiliser votre bien.

La revente est une solution à long-terme. Toutefois, au vu de la position géographique des résidences d’affaires (en centre-ville ou proche des pôles économiques) et de l’évolution du marché de l’immobilier, une plus-value est possible.

Les risques d’un investissement dans une résidence d’affaires

Les risques d’investir dans une résidence d’affaires sont intrinsèques aux résidences de services en règle générale. Il faut prendre garde à trois informations cruciales si vous désirez investir au sein de ces résidences de services.

Un exploitant connu et reconnu

Investir en LMNP dans une résidence d’affaires nécessite de déléguer la gestion locative de votre bien à un exploitant. Cet exploitant gère l’intégralité de la résidence : les logements et les parties communes.

Afin de vous garantir la bonne exploitation de votre bien, vous devez choisir un programme géré par un exploitant connu et reconnu. Cet exploitant devra vous verser un loyer, être en charge des travaux si nécessaire et veiller à maintenir en bon état la résidence et les logements privatifs.

Un emplacement stratégique

Dans le cadre d’une résidence d’affaires, la clientèle est presque exclusivement constituée de travailleurs venant pour des obligations professionnelles. La résidence où vous désirez effectuer un investissement en LMNP doit ainsi être située à un endroit stratégique : dans une ville importante, proche des centres d’affaires ou des pôles économiques, proche des commodités et transports en commun.

Le rendement escompté

Lors de votre recherche d’investissement, il est nécessaire que le rendement promis par le promoteur soit suffisant, mais qu’il ne soit pas déconnecté des réalités du marché.

Il est nécessaire que votre investissement soit rentable, mais une rentabilité trop forte est déraisonnable. En effet, le fait de gonfler artificiellement le prix des loyers a pour conséquence de dissuader les potentiels locataires du secteur.

Les résidences éligibles en LMNP

Comment investir en résidence d’affaires ?

Investir dans une résidence d’affaires se fait en général par l’intermédiaire d’un gestionnaire spécialisé, via un bail commercial. Pour mener à bien ce projet, la première étape implique de sélectionner le bon programme (neuf ou existant), en tenant compte de son emplacement (proximité de pôles économiques, gares, aéroports) et de la solidité financière de l’exploitant. Une fois le programme retenu, la réservation et la signature de l’acte de vente s’effectuent auprès du notaire, après avoir comparé différentes propositions de financement (prêt immobilier, apport personnel).

Dès l’acquisition finalisée, la gestion du logement est confiée à l’exploitant par le biais d’un bail commercial, généralement d’une durée de 9 à 12 ans, qui offre des loyers réguliers (fixes ou indexés) tout en prenant en charge la gestion quotidienne (entretien, recherche de locataires, services). Enfin, le choix du statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en optant, selon la situation, pour le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou pour le régime réel (déduction des charges et amortissements), ce qui réduit sensiblement la pression fiscale sur les revenus locatifs.

Les promoteurs spécialisés dans les résidences d’affaires

Il existe plusieurs promoteurs et groupes immobiliers qui commercialisent ou construisent des résidences d’affaires.

Promoteur	Site internet	Téléphone	Adresse siège
Nexity	nexity.fr	01 85 55 10 00	19, rue de Vienne – TSA 50029 – 75801 PARIS Cedex 08
Bouygues Immobilier	bouygues-immobilier.com	01 55 38 25 25	3 boulevard Gallieni, F-92445 Issy-les-Moulineaux Cedex
Vinci Immobilier	vinci-immobilier.com	01 55 38 80 00	2313 boulevard de la Défense 92000 NANTERRE
Kaufman & Broad	kaufmanbroad.fr	01 41 43 43 43	17 Quai du Président Paul Doumer CS 90001 92672 Courbevoie Cedex
Eiffage Immobilier	eiffage-immobilier.fr	01 34 65 89 89	11 place de l’Europe CS 50570  78140 Vélizy-Villacoublay