Définition de l’amortissement en LMNP

L’amortissement est une opération comptable qui a pour objectif d’étaler le montant d’un bien sur sa période d’utilisation. Dans le cadre de la location meublée non-professionnelle, l’amortissement LMNP consiste à amortir le coût de l’investissement des biens mobiliers et immobiliers ainsi que des charges. L’objectif est principalement fiscal, afin de réduire l’imposition de l’investisseur.

Les avantages de l’amortissement

Les propriétaires louant leurs biens meublés et ayant opté pour le régime réel, ont la possibilité de déduire chaque année de leurs charges une annuité d’amortissement qui correspondrait à la dépréciation de l’immeuble et des meubles, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un propriétaire LMNP peut donc, au bout de 30 ou 40 ans, avoir complètement amorti son investissement immobilier.

Sur le plan fiscal, le mécanisme est avantageux, car il peut être étalé dans le temps. Le montant de l’amortissement fiscalement déductible (au titre de l’immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Toutefois, la partie de l’amortissement non-déductible peut alors être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants. Cette charge fictive permet ainsi au propriétaire de diminuer les revenus fonciers déclarés et par là réduire sa base taxable

Sur le plan fiscal, le mécanisme est avantageux, car il peut être étalé dans le temps. Le montant de l’amortissement fiscalement déductible (au titre de l’immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Toutefois, la partie de l’amortissement non-déductible peut alors être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants. Cette charge fictive permet ainsi au propriétaire de diminuer les revenus fonciers déclarés et par là réduire sa base taxable. L’amortissement en LMNP confère donc de nombreux avantages :

• Prendre en compte l’usure et le vieillissement du logement et des biens meublés
• Compléter en déduisant les charges courantes
• Réduire son imposition sur les dix premières années

Un investisseur acquiert un appartement d’une valeur de 210 000 € à Bordeaux. Il décide de le mettre en location avec le statut LMNP en régime réel. Pour connaître exactement l’amortissement qu’il pourra appliquer à son bien chaque année, sur 25 ans, il effectue un calcul simple : 210 000/25 = 8 400. Ce propriétaire-bailleur pourra donc déclarer 8 400 € de charges annuelles pour amortir son bien s’il loue en LMNP.

Le fonctionnement de l’amortissement en LMNP

Le fonctionnement de l’amortissement repose sur un calcul linéaire de dépréciation de la valeur du bien. Chaque année, un bien mobilier ou immobilier perd de la valeur suite à son utilisation. Chaque bien se voit donc attribuer une durée d’amortissement au cours de laquelle sa valeur se déprécie.

Afin de bénéficier de l’amortissement, l’investisseur doit donc déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Pour ce faire, lors de sa déclaration de revenus, le contribuable devra :

• Remplir la déclaration de résultat n°2031
• Éditer un compte de résultat
• Joindre un tableau de suivi des charges d’amortissement en respectant les normes de l’article 39C du CGI (Code général des impôts)
• Reporter les informations sur la déclaration de revenus 2042 C PRO

Les formalités administratives liées au fonctionnement de l’amortissement LMNP sont complexes. Il est fortement conseillé de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier ou d’un expert-comptable afin d’éviter les erreurs de déclaration.

L’amortissement de l’immobilier et des travaux

Le point le plus intéressant pour l’amortissement en LMNP est donc la possibilité de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs. L’administration fiscale tolère donc l’amortissement d’un bien immobilier, car ce dernier est utilisé et donc perd de sa valeur au fur et à mesure de sa location. Toutefois, le bien n’est pas amortissable dans son entièreté ! Le Code général des impôts fait figurer des exemples de durées et de pourcentages d’amortissement selon les composants :

Composant	Durée d’amortissement	Part du bien immobilier
Structure	80 ans	70 %
Toiture	25 ans	10 %
Installations électriques	25 ans	5 %
Étanchéité	15 ans	5 %
Terrain	Pas d’amortissement	15 %

L’amortissement du mobilier

L’amortissement dans le cadre d’une location meublée permet également de prendre en compte l’usure des meubles mis à disposition des locataires. Le mobilier peut ainsi être pris en compte pour réaliser un déficit foncier. Le Code général des impôts fait figurer les exemples suivant de durées d’amortissement :

• 15 ans pour un parquet
• 10 ans pour la peinture des pièces
• 10 ans pour une table de séjour
• 10 ans pour un canapé
• 6 ans pour la literie des chambres

Il est généralement admis que seules les dépenses d’ameublement supérieures à 600 € peuvent être amorties, sous réserve de conserver les factures d’achat.

Le calcul de l’amortissement LMNP

Le montant maximal de déduction de l’amortissement doit correspondre au montant du loyer perçu lors de la location du bien concerné. Ce montant peut être augmenté des charges incombant au propriétaire et de celles, mises par contrat, à la charge du locataire. Les dépenses pouvant être incluses dans ce calcul doivent être réalisées en vue de l’acquisition ou de la conservation du bien. Peuvent donc être prises en compte dans le calcul, les charges suivantes :

• Dépenses de gestion
• Dépenses d’entretien
• Dépenses de réparation
• Frais de gestion locative
• Taxes foncières
• Primes d’assurance
• Intérêts liés au crédit immobilier

Le schéma fiscal d’un bien LMNP amortissable est donc simple. Le montant de base à prendre en compte dans le calcul correspond aux loyers annuels perçus. A ce montant, il faut ensuite déduire les charges annuelles et l’amortissement comptable du bien (inférieur ou égal au montant des loyers perçus). Le résultat de cette opération est le montant à déclarer à l’administration fiscale.

Les dépenses amortissables

Indépendamment des charges déductibles, il est également possible de déduire ce qu’on appelle des « dépenses amortissables ». Celles-ci doivent correspondre à des dépenses réelles généralement supérieures à 600 €. Elles se justifient grâce à des factures ayant une date égale ou postérieure à la date de début d’activité en loueur meublé non-professionnel. En fonction du type de dépenses et du montant de celles-ci, une durée spécifique d’amortissement doit être renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien concerné. Parmi les dépenses amortissables, on peut citer les plus courantes :

• Travaux effectués
• Mobilier acheté pour meubler le logement

En conclusion, de nombreuses dépenses peuvent être déduites des recettes grâce à l’amortissement LMNP. Pour ne pas faire d’erreur et déclarer correctement ses revenus, il est conseillé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine, professionnel aguerrit.