Le contexte de l’investissement immobilier en 2023

Comme c’est le cas dans de nombreux secteurs, le marché immobilier doit s’adapter au contexte économique tendu depuis plusieurs mois. La montée de l’inflation, la hausse des taux et les prix des ventes au plus haut n’ont pourtant pas eu raison du potentiel d’investissement de l’immobilier. Les Français, toujours autant motivés pour investir dans la pierre, ne renoncent pas à leurs projets. L’investissement dans l’immobilier demeure une valeur sûre, permettant de réaliser de très belles performances de rentabilité tout en se constituant un patrimoine solide. Si le marché immobilier est en pleine mutation, les investisseurs s’adaptent. Car c’est une réalité, la hausse des taux des crédits immobiliers augmente le coût des opérations financières, mais le prix des loyers, indexés sur l’inflation, permet aux propriétaires bailleurs de compenser.

Les nouvelles réglementations sur les locations à forte déperditions thermiques, participent à faire bouger les grandes lignes du marché immobilier. L’interdiction de louer des logements classés G depuis l’année 2023, donne le top départ de la chasse aux passoires énergétiques engagée par l’État, dont les logements au DPE F et E, finiront aussi par subir le même sort. Cette nouvelle réglementation influence le prix des ventes immobilières pour les biens concernés. De ce fait, une réelle opportunité financière s’ouvre aux investisseurs dans l’ancien. Le prix des passoires thermiques se négocie de plus en plus, permettant aux acquéreurs immobiliers de réaliser de belles opérations d’investissement après rénovation. 

Par ailleurs, l’immobilier neuf reste toujours dans la course, notamment avec l’apparition d’un nouveau dispositif de défiscalisation depuis le 1er janvier 2023, offrant un taux maximal de réduction d’impôt aux contribuables. Enfin, la tension locative n’a jamais été aussi présente et ce, dans tout l’hexagone. C’est pourquoi l’investissement locatif reste un placement sûr, permettant de bénéficier d’une rentrée d’argent régulière, avec des demandes de candidats à la location continues, permettant d’éloigner au maximum le risque de vacance locative.

• Tout savoir sur l’investissement en LMNP

Les conseils pour investir dans l’immobilier locatif

Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est important de poser les bases du projet et de définir les objectifs souhaités avec ce genre de placement. Constitution d’un patrimoine à léguer, rente locative pour la retraite, défiscalisation, placement après un héritage, l’immobilier locatif peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux. De plus, les projets d’un investisseur ne sont pas forcément ceux d’un autre. Dans certains cas, la réalisation d’un bilan patrimonial peut aider à y voir plus clair sur sa situation et les moyens à mettre en œuvre pour atteindre ses objectifs. 

Quoi qu’il en soit, investir dans l’immobilier locatif demande un minimum de préparation et de renseignements sur le sujet. Découvrez comment préparer votre projet en immobilier locatif.

1/ Bien choisir entre investir dans le neuf, l’ancien ou le rénové

La première des questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier locatif, c’est de se décider entre un achat de logement neuf ou ancien. Les deux types de biens présentent des avantages, mais encore faut-il les connaître.

L’investissement dans le neuf permet avant tout de se diriger vers l’acquisition d’un bien pérenne et sécurisé. En effet, en se tournant vers l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le candidat à l’accession fait le choix d’un logement sans travaux, doté de matériaux de construction dernier cri, régis par les dernières normes énergétiques. Investir dans le neuf offre l’opportunité de devenir propriétaire d’un bien de qualité, clés en main, sans préoccupation d’entretien durant plusieurs années. De plus, le neuf offre de nombreux avantages financiers à l’achat, comme la réduction des frais de notaire à 2 % (contre 8 % pour l’ancien) et l’exonération de la taxe foncière durant deux ans.

De son côté, l’investissement dans l’immobilier ancien, permet de réaliser des économies sur le prix d’achat du bien. Nous le disions plus haut, le poids financier des travaux à prévoir pour les appartements mal isolés, dotés d’un mauvais classement au DPE (diagnostic de performance énergétique), permet aux acquéreurs de faire baisser les prix pour cette catégorie de biens. Les aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov‘, offrent l’opportunité aux propriétaires de réaliser des travaux d’ampleur sur leur logement et d’augmenter les performances thermiques d’au moins deux classes au DPE. Par conséquent, investir dans l’immobilier ancien demande un peu plus de travail de recherches et d’investissement de temps à l’entrée du projet, mais permet par la suite de s’y retrouver en réalisant une belle rentabilité sur le projet final. Il existe aussi de nombreux biens en location à la vente dans l’immobilier ancien, en parfait état, pour lequel l’acquéreur n’aura pas à prévoir de travaux, mais dont le prix sera automatiquement plus élevé.

C’est pourquoi il est important de statuer sur ses priorités, ses envies et les possibilités envisageables pour chaque acquéreur en immobilier locatif avant de choisir le type d’investissement le mieux adapté à son profil.

2/ Emprunter pour financer son opération

L’investissement dans la pierre fait partie des seuls placements financiers permettant de profiter de l’effet de levier du crédit. La stabilité de l’investissement locatif rassure les banques, pour qui les projets locatifs apportent une réelle plus-value au dossier de financement. C’est également l’opportunité de diversifier son patrimoine et d’éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier. Selon le potentiel du capital à investir dans un achat immobilier, les établissements bancaires réclament en général un apport personnel de 10 % sur le montant de l’achat. Il n’est pas conseillé d’injecter la totalité de son capital financier si celui-ci dépasse celui de l’apport détenu par l’investisseur. La diversification des biens fait partie des grands fondamentaux d’un investisseur protégé et chevronné. 

Pour obtenir un bon taux d’emprunt et encourager les banques à financer un achat immobilier locatif, le candidat à l’emprunt doit se constituer un dossier solide. Au-delà des garanties financières, la préparation d’un projet locatif permettra de démontrer le sérieux de l’opération auprès des organismes de prêt. Se renseigner sur le marché locatif du secteur plébiscité, les prix de vente pratiqués, les charges fiscales ; telles que la taxe foncière ; et le risque de vacance locative, permettra à l’acquéreur de calculer le rendement approximatif de son projet locatif, sur la base d’une moyenne des taux d’emprunt pratiqués. Dans l’idéal, le coût du crédit devra être épongé en totalité ou en majorité par les revenus locatifs perçus tous les mois. 

3/ Anticiper la fiscalité des revenus

En parlant de rendement locatif, un point important à prendre en compte quand on se lance dans l’investissement immobilier en location, c’est bien évidemment la charge fiscale sur les revenus locatifs. En tant que loueur non professionnel (LMNP), le contribuable à le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC ou le régime réel, qui n’auront pas les mêmes répercussions sur son imposition fiscale.

Le régime Micro-BIC permet d’effectuer un abattement de 50 % sur la somme perçue des loyers sur l’année entière. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges relatives au logement (les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance emprunteur et le coût des travaux) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier (pour les logements loués meublés). Le choix du régime fiscal pour un propriétaire bailleur, dépendra des modalités du projet et de ses caractéristiques. Là encore, chaque situation est différente et mérite réflexion pour en tirer la meilleure stratégie financière.

Quand aux propriétaires bailleurs qui se lancent dans le neuf, à travers les différents dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou Pinel Plus, ils pourront bénéficier d’une fiscalité allégée tous les ans, jusqu’à la fin de leur engagement locatif.

4/ Bien choisir la typologie du bien selon son emplacement

En immobilier, qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale ou d’un investissement locatif, la règle d’or, c’est l’emplacement. Critère principal pour les locataires et les acheteurs, le secteur géographique d’un bien immobilier détermine une partie de son prix, de sa charge fiscale (taxe foncière), mais aussi de la demande locative à laquelle il sera soumis. Quand le nombre de biens à la location dans un quartier est inférieur aux recherches de locataires, cela indique un faible risque de carence locative pour le propriétaire et par conséquent, des rentes assurées tous les mois. L’emplacement conditionnera également le rendement de l’opération, puisqu’il permettra de définir le montant des loyers pratiqués dans le périmètre. Enfin, choisir un bon emplacement pour investir dans l’immobilier locatif permet d‘anticiper la revente et par conséquent, d’augmenter ses chances de bénéficier d’une bonne rentabilité sur le projet global.

La typologie est également un indicateur de choix important pour la location immobilière. Elle déterminera la cible à atteindre et pourra jouer sur le turn-over des locataires. Un studio ou un petit T1 dans un quartier étudiant aura plus de chances de changer régulièrement de locataire qu’un T3 dans un quartier résidentiel. Le rendement sera également tributaire du nombre de pièces du bien locatif et de sa superficie. En effet, les petites surfaces se vendent à un prix plus élevé qu’un appartement familial, mais se louent également proportionnellement plus cher.

5/ Mettre son bien en gestion locative

Louer un bien immobilier demande du temps et des connaissances spécifiques en droit de l’immobilier. De la diffusion de l’annonce, en passant par le choix des locataires, les visites, la rédaction du bail et le suivi tout au long du contrat, la gestion locative est une activité particulièrement prenante. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un gestionnaire locatif. 

Expert en immobilier et véritable conseiller, il a pour rôle d’accompagner les propriétaires dans leur projet locatif et de veiller au bon déroulement de la location de son bien. Les tâches d’un gestionnaire locatif concernent la gestion courante de la location (réception des loyers et des charges, envoi des quittances de loyers, etc…), la prise en charge de l’entretien du logement (en cas de sinistre ou de réparations) et enfin, les formalités administratives liées aux entrées et sorties des locataires (préavis, état des lieux, restitution du dépôt de garantie, etc…).

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Les avantages d’un investissement locatif sont nombreux. C’est pour cela que 7 Français sur 10 décident d’épargner dans la Pierre encore aujourd’hui. Résistant aux épreuves économiques, le marché immobilier locatif ne flanche pas, indispensable pour répondre aux demandes de logements de plus en plus importantes dans l’hexagone. Stable et pérenne, l’immobilier locatif permet aux investisseurs de profiter de revenus complémentaires, de se constituer un patrimoine et surtout de bénéficier d’une rentabilité qui peut avoisiner les 7 %. La plus haute parmi les placements financiers présents sur le marché. 

De plus, même si le prix du marché immobilier est amené à se stabiliser après plusieurs années exponentielles, il n’a pas vocation à chuter, contrairement aux fluctuations des placements en bourse, tributaires des aléas économiques. Un bien immobilier prend toujours de la valeur dans le temps, sauf si, malencontreusement, ce dernier subit une décote liée à des dégradations ou un très mauvais emplacement par exemple.

Une des plus grandes motivations des Français à investir dans l’immobilier locatif, c’est sans aucun doute sa facilité d’accès. Grâce à l’effet de levier du crédit immobilier, l’investissement locatif présente beaucoup moins de freins qu’un achat de résidence principale. Surfaces plus petites, détachement du choix affectif et objectif rente locative : un appartement en location se finance plus facilement par les établissements bancaires. Les revenus locatifs permettent de couvrir les mensualités du prêt et de minimiser l’effort financier de son investisseur. Combiné avec un dispositif de défiscalisation immobilière, l’achat d’un bien à la location permet non seulement de bénéficier d’un revenu régulier, mais également d’une réduction d’impôt, permettant d’augmenter le niveau de vie du contribuable.

Investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi un moyen de protéger ses proches. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier effectuée par le biais d’un crédit impose de souscrire une assurance de prêt. Cette garantie permet aux propriétaires de mettre son entourage à l’abri en cas de décès, grâce au remboursement des mensualités restantes du crédit immobilier en cours.

Enfin, l’immobilier locatif peut-être une solution pour préparer sa retraite. Acquis des années plus tôt ou quelque temps avant le départ à la retraite, un bien en location est un moyen de compenser une baisse de revenus.

Quels sont les meilleurs dispositifs à privilégier pour l’investissement locatif ?

Tout comme pour le choix du bien, le dispositif de défiscalisation doit être privilégié en fonction du profil investisseur. Selon la catégorie d’achat (neuf, ancien, meublé, non meublé), les mesures de défiscalisation, les conditions et les avantages ne seront pas les mêmes. Nous avons dressé pour vous une liste des meilleures solutions de défiscalisation sur le marché immobilier.

Le statut LMNP

S’adressant aux bailleurs non-professionnels, le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel, permet de profiter d’un abattement fiscal sur les revenus de ses loyers. Pour ce faire, le propriétaire bailleur dispose de deux choix d’imposition, le régime Micro-BIC ou le régime réel. 

Le premier offre un abattement forfaitaire de 50 % dans la limite déclarative de revenus n’excédant pas 23 000 € par an ou ne pas dépassant pas 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire. 

Le régime réel quant à lui, permet de déclarer les charges réelles du bien en location. Dans ce cas, le propriétaire pourra déduire la totalité des charges qui incombent à l’entretien de son bien, mais aussi à son financement, comme les intérêts d’emprunt. 

Pour prétendre à l’avantage fiscal en LMNP, le bailleur devra respecter certaines conditions. Le logement doit être meublé avec des équipements nécessaires à la vie du locataire, selon la liste des meubles dictée par la loi. La superficie d’un logement en LMNP doit être au minimum de 9 m².

La loi Pinel

Certainement l’un des dispositifs de défiscalisation les plus connus à ce jour, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans.

Pour pouvoir prétendre à une baisse fiscale, l’achat immobilier doit être effectué sur un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), situé dans une zone éligible à la loi Pinel et respecter les plafonds des loyers prédéfinis en fonction du secteur. Le propriétaire bailleur s’engage également à louer son bien à des foyers modestes, respectant le plafond des revenus fiscaux N-1 ou N-2 imposés par zonage.

En 2023, les taux de défiscalisation de la loi Pinel sont de 10 %, 15 % et 17,5 % selon la durée de location plébiscitée.

Depuis 2023 : la loi Pinel Plus

Petite dernière arrivée dans le monde de la défiscalisation immobilière, la loi Pinel Plus se base sur les mêmes principes d’engagement que la loi Pinel classique. Toutefois, pour se différencier et renforcer son potentiel, des conditions supplémentaires sont requises pour prétendre à ses avantages fiscaux. 

Afin d’augmenter la qualité du parc locatif en France, la construction des biens en Pinel Plus doit être régie par la nouvelle norme environnementale RE2020 et répondre à une charte commune sur la composition des appartements : 

• Les T3 et plus : devront disposer d’un extérieur privatif et bénéficier d’une exposition traversante ;
• Les logements devront respecter une superficie minimale selon leur typologie.

Lorsque tous les critères Pinel Plus sont réunis, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un taux de réduction fiscale maximal de 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de son acquisition.

La loi Denormandie

Pour tous les logements acquis durant la période du 28 mars 2019 au le 31 décembre 2023, la loi Denormandie permet de défiscaliser tout en réalisant un investissement locatif dans l’ancien. En effet, l’acquéreur s’engage à acheter un bien à rénover destiné à la location et dont le montant des travaux de rénovation doit correspondre à 25 % minimum du prix d’achat. 

Le propriétaire devra respecter le prix des loyers plafonnés au m² selon les mêmes zonages que la loi Pinel et louer son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal pour la loi Denormandie représente 12 %, 18 % ou 21 % du montant du projet, dépendant du temps de location choisi par le propriétaire bailleur. Cet avantage fiscal ne pourra pas dépasser le plafond de défiscalisation de 5 500/m².

Loc’Avantages

Le dispositif de défiscalisation Loc’Avantages a pour but d’inciter les propriétaires bailleurs à baisser le prix des loyers en France, en contrepartie d’une réduction d’impôt, relative au pourcentage de réduction du loyer. 

Ainsi, plus le prix du loyer est bas, plus le taux de défiscalisation est élevé. Pour ce faire, trois paliers de loyers sont proposés par Loc’Avantages et par communes (– 15 %, – 30 % et – 40 %). Le candidat à la location ne doit pas dépasser le plafond des ressources prévu par le dispositif et doit occuper le bien en tant que résidence principale. Le bailleur ne pourra pas louer son logement à un membre de sa famille et s’engage à le laisser sur le marché locatif durant au moins 6 ans. Les taux de réduction de Loc’Avantages de – 20 %, – 40 % et – 65 % dépendront de la réduction appliquée au loyer.

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ?

Comme énoncé plus haut, l’emplacement est un critère de choix pour réussir son investissement locatif. Chaque ville détient son propre marché immobilier, que ce soit en termes de prix de vente ou de montant des loyers pratiqués. C’est pourquoi, afin d’obtenir le meilleur rendement locatif, mais aussi l’assurance de trouver des candidats à la location en toute période, le secteur d’achat a son importance. Découvrez les 3 premières villes où investir pour du locatif en 2023.

Angers, la reine des petites surfaces

Ville étudiante par excellence, Angers remporte la première place du classement des villes au plus fort potentiel investisseur en 2023. Sa localisation, à une heure seulement de la ville de Nantes, a renforcé son attractivité démographique, qui a littéralement explosée depuis l’apparition du COVID. Ses 21 % d’étudiants, tout comme les exilés parisiens et nantais ont fait accroître la demande locative à Angers. Particulièrement ciblée par les étudiants et les jeunes actifs, la demande locative à Angers se porte majoritairement sur les appartements de petite taille.

Un succès n’arrive jamais seul. Forte de son succès, Angers a vu son marché immobilier augmenter de + 70 % en 5 ans, preuve d’un écosystème immobilier en pleine croissance et prometteur. Cerise sur le gâteau, malgré l’augmentation des prix à Angers, la ville affiche un prix au m² bien inférieur à celui des grandes métropoles. Pour un achat immobilier à Angers, il faut compter en moyenne 3 400 €/m2, pour un loyer avoisinant les 12 €/m². Des chiffres rassurants, permettant d’atteindre une rentabilité locative à Angers de 6 %.

Toulouse, bientôt la 3e métropole de France

Créatrice d’emploi, forte d’un pôle aéronautique international, la ville de Toulouse a accueilli en 3 ans plus de 25 000 nouveaux habitants et prévoit d’atteindre une démographie de 500 000 personnes en 2025. L’arrivée du TGV Toulouse Paris dans quelques années, reliant la métropole à la capitale en 3h30 va renforcer son attractivité et par ricochet faire grimper son marché immobilier. Toulouse est aussi une ville étudiante proposant de nombreux cursus universitaires et occupées par de nombreuses écoles supérieures renommées. 

Ainsi, l’immobilier locatif à Toulouse rencontre un grand succès en centre-ville ou proche des sorties de métro, pour les studios ou les T1 destinés aux étudiants. Mais l’immobilier locatif est également très recherché dans les villes périphériques toulousaines, notamment celles situées à proximité des pôles d’activité de Blagnac, Lagège ou Borderouge. Le prix du m² à Toulouse est d’environ 4 000 € selon les secteurs et le montant des loyers de 14 € du m² en moyenne. En termes de rentabilité, une location à Toulouse peut varier entre 3 % et 8 %.

Rennes, une rentabilité locative au plus haut

Grande gagnante des conséquences des confinements à répétition, Rennes et plus largement la Bretagne, remportent un succès grandissant auprès des jeunes générations en quête d’espaces verts. Les étés de plus en plus chauds et la prise de conscience qui augmente concernant le réchauffement climatique, participent à la montée démographique de la capitale de la Bretagne. 

Du côté des investissements locatifs, Rennes profite encore des prix inférieurs à ses métropoles voisines, permettant d’accéder à de belles opportunités d’investissement immobilier. En raison de sa population grandissante, Rennes fait partie des villes avec une forte tension locative, point positif pour les propriétaires bailleurs qui ne tardent jamais à trouver des candidats à la location. Le prix au m² à Rennes pour un achat immobilier est en moyenne de 1 800 €, une aubaine pour les investisseurs parisiens qui avoisinent les 10 000 € dans la capitale. Les loyers pratiqués sont de l’ordre de 10 € du m² selon l’emplacement et la typologie du bien, faisant exploser le taux de rentabilité locative à 8,3 % !