Investir en loi Denormandie : avantages, conditions et villes éligibles
Le dispositif Denormandie, mis en place en 2019, est conçu pour encourager l’investissement locatif dans les logements anciens nécessitant des rénovations. Cette mesure fiscale attire de nombreux investisseurs, grâce à ses avantages fiscaux et ses objectifs de revitalisation des centres-villes. Que vous soyez novice ou investisseur expérimenté, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir en loi Denormandie.
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Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’ancien pour le rénover et le louer. Mis en place pour répondre à la problématique des logements vétustes et vacants, il a pour objectif de revitaliser certaines villes françaises, en particulier les centres-villes de taille moyenne. En échange de la rénovation et de la mise en location du bien, les investisseurs bénéficient de réductions d’impôts intéressantes.
- En savoir plus sur le statut LMNP
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif ?
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie sont calculés en fonction de la durée de l’engagement de location. Pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt atteint 12 % du montant total de l’opération (achat et travaux compris). Si l’engagement se prolonge à 9 ans, cette réduction passe à 18 % et pour 12 ans, elle s’élève à 21 %. Le montant maximal pouvant bénéficier de la réduction est plafonné à 300 000 €, ce qui permet une réduction d’impôt totale de 63 000 € sur 12 ans.
Quelles sont les conditions de la loi Denormandie ?
Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, plusieurs conditions strictes doivent être respectées, tant en matière de localisation du bien que des travaux et de la mise en location.
Quelles sont les villes éligibles à un investissement en loi Denormandie en 2025 ?
Est éligible tout bien immobilier acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et situé dans :
- Une commune où le besoin de réhabilitation est fort,
- Une ville inscrite au programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),
- Ou encore dans une copropriété en difficulté financière ou en cours de requalification, pour les investissements réalisés à compter du 11 avril 2024.
Retrouvez toutes les villes éligibles à la loi Denormandie
Les conditions de travaux à réaliser
Selon les critères de la loi Denormandie, les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Précisément, ils doivent inclure l’un des objectifs suivants :
- Améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20 à 30 % ;
- Réaliser deux types des cinq suivants : le changement de chaudière, de système de production d’eau chaude, l’isolation des murs, des toitures ou des fenêtres ;
- Ou créer une nouvelle surface habitable, comme un balcon, une terrasse, ou un garage.
Les conditions de mise en location
Pour être éligible, le propriétaire s’engage à louer son bien nu, à titre de résidence principale pour le locataire, et ce, au plus tard un an après l’acquisition ou la fin des travaux. Les loyers et ressources des locataires doivent respecter des plafonds stricts, variables en fonction des zones géographiques (A bis, A, B1, B2 et C) pour garantir des loyers abordables.
Le plafond des loyers s’applique comme suit en 2025 :
| Zone | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Plafonds de loyer | 18,89 € | 14,03 € | 11,31 € | 9,83 € | 9,83 € |
Quant aux ressources du locataire, celles-ci ne doivent pas excéder un plafond fixé par décret. En 2025, il s’établit ainsi :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +15 168 € | +13 886 € | +10 161 € | +9 142 € |
Peut-on cumuler Denormandie et statut LMNP ?
La loi Denormandie et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) ne peuvent pas être cumulés. La loi Denormandie impose la location nue (non meublée) pour bénéficier des avantages fiscaux, tandis que le statut LMNP concerne les locations meublées. Les investisseurs doivent donc choisir entre les deux dispositifs en fonction de leurs objectifs patrimoniaux.
Comparatif d’investissement en Denormandie et en LMNP
Le choix entre Denormandie et LMNP dépend de plusieurs critères, tels que le type de bien, la localisation et les objectifs fiscaux. La loi Denormandie est particulièrement adaptée pour ceux qui souhaitent rénover un bien ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, alors que le statut LMNP permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs des biens meublés et d’offrir plus de flexibilité quant à la localisation.
Quels sont les avantages d’investir en loi Denormandie ?
La loi Denormandie présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Outre la réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %, elle permet de contribuer activement à la revitalisation des villes françaises. Investir en Denormandie est également une solution pour se constituer un patrimoine immobilier avec un risque limité, grâce à l’acquisition d’un bien tangible et durable, et pour générer un revenu complémentaire une fois le bien mis en location.